calculators.soCalcul Capacité d’emprunt
Calculez votre capacité d'emprunt pour déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter pour acheter un bien immobilier.
Calculatrice capacité d’emprunt
Une calculatrice de capacité d'emprunt est un outil essentiel qui vous permet de déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter pour acheter un bien immobilier. Cette calculatrice prend en compte vos revenus, vos charges, votre apport personnel et les conditions de financement pour vous donner une estimation précise de votre capacité de financement.
Calculez facilement votre capacité d'emprunt en saisissant vos revenus, charges et paramètres de financement. La calculatrice vous donnera le montant maximum que vous pouvez emprunter et le prix d'achat maximum que vous pouvez envisager.
Table des matières
- Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
- Comment fonctionne la calculatrice de capacité d'emprunt ?
- Comment utiliser la calculatrice de capacité d'emprunt
- Comprendre les résultats
- Conseils pour optimiser votre capacité d'emprunt
- Le taux d'endettement
- Les différents types de revenus
- Les charges à déclarer
- L'apport personnel
- La durée du prêt
- Le taux d'intérêt
- Conseils pour un dossier solide
- Liens utiles et ressources
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt est le montant maximum qu'une banque ou un organisme de crédit est prêt à vous prêter pour l'achat d'un bien immobilier. Elle dépend principalement de vos revenus (salaires, revenus locatifs, pensions), de vos charges existantes (crédits en cours, loyers, charges fixes), de votre apport personnel disponible pour l'achat, du taux d'endettement autorisé et des conditions de financement comme le taux d'intérêt et la durée du prêt.
Comment fonctionne la calculatrice de capacité d'emprunt ?
La calculatrice utilise la formule suivante :
Capacité d'emprunt = (Revenus mensuels × taux d'endettement) - charges
Paramètres pris en compte
La calculatrice prend en compte vos revenus mensuels nets (salaires, revenus locatifs, etc.), vos charges mensuelles existantes (crédits en cours, loyers persistants), votre apport personnel disponible pour l'achat, le taux d'intérêt annuel du crédit immobilier, la durée du prêt en années et le taux d'endettement maximum autorisé (généralement 33%).
Comment utiliser la calculatrice de capacité d'emprunt
La calculatrice est simple à utiliser et vous donne des résultats détaillés.
Étapes d'utilisation :
Commencez par saisir vos revenus mensuels nets, puis ajoutez vos charges mensuelles existantes. Précisez ensuite le montant de votre apport personnel et ajustez les paramètres de financement (taux d'intérêt, durée et taux d'endettement). La calculatrice affichera alors votre capacité d'emprunt détaillée.
La calculatrice vous montrera le montant maximum que vous pouvez emprunter, le prix d'achat maximum (frais de notaire déduits), votre capacité de remboursement mensuel, les frais de notaire estimés et le coût total du crédit.
Comprendre les résultats
Montant empruntable
C'est le montant maximum que la banque peut vous prêter. Il est calculé en fonction de votre capacité de remboursement mensuel, du taux d'intérêt et de la durée du prêt.
Prix d'achat maximum
C'est le montant maximum que vous pouvez dépenser pour acheter un bien, en tenant compte de votre emprunt maximum, de votre apport personnel et des frais de notaire (environ 7,5% du prix).
Capacité de remboursement mensuel
C'est le montant que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit immobilier.
Frais de notaire
Les frais de notaire représentent environ 7,5% du prix d'achat dans l'ancien et 3% dans le neuf. Ils comprennent les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire et les frais de garantie.
Conseils pour optimiser votre capacité d'emprunt
Augmenter vos revenus
Pour augmenter vos revenus, vous pouvez négocier votre salaire en demandant une augmentation, développer des revenus complémentaires comme du freelance ou de la location, optimiser vos revenus locatifs pour améliorer la rentabilité, ou consolider vos revenus en empruntant à deux si possible.
Réduire vos charges
Pour réduire vos charges, vous pouvez rembourser vos crédits en éteignant les crédits à la consommation, optimiser vos assurances en comparant et négociant, réduire vos charges fixes comme l'électricité et les télécommunications, ou négocier vos loyers si vous louez actuellement.
Optimiser votre apport
Pour optimiser votre apport, vous pouvez épargner régulièrement en mettant de côté chaque mois, investir intelligemment en plaçant votre épargne, vendre des biens en liquidant des actifs non essentiels, ou demander de l'aide avec un apport familial si possible.
Choisir les bons paramètres
Pour choisir les bons paramètres, comparez les offres bancaires pour le taux d'intérêt, équilibrez les mensualités et le coût total pour la durée du prêt, et restez dans les limites recommandées pour le taux d'endettement.
Le taux d'endettement
Qu'est-ce que le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement est le pourcentage de vos revenus que vous consacrez au remboursement de vos crédits. Il est calculé ainsi :
Taux d'endettement = (Charges de crédit / Revenus) × 100
Limites recommandées
La limite généralement acceptée par les banques est de 33% maximum. Dans certains cas comme les revenus élevés ou l'investissement locatif, cette limite peut aller jusqu'à 40%. Pour une marge de sécurité confortable, un taux d'endettement de 25% est idéal.
Facteurs influençant le taux d'endettement
Plusieurs facteurs influencent le taux d'endettement : des revenus stables comme un CDI ou la fonction publique, des revenus élevés qui permettent plus de flexibilité, un apport important qui réduit le montant emprunté, et une durée de prêt plus longue qui donne des mensualités plus faibles.
Les différents types de revenus
Revenus pris en compte
Les revenus pris en compte incluent les salaires comme revenus principaux (CDI, CDD, intérim), les revenus locatifs généralement comptés à 70% du montant, les pensions (retraite, invalidité), les revenus d'activité (auto-entrepreneur, professions libérales) et les revenus de placement comme les dividendes et intérêts (avec prudence).
Revenus non pris en compte
Les revenus non pris en compte sont les aides sociales comme le RSA et les allocations familiales, les revenus irréguliers comme les bonus et commissions variables, et les revenus d'activité récente avec moins de 2 ans d'ancienneté.
Les charges à déclarer
Charges prises en compte
Les charges prises en compte sont les crédits en cours (immobilier, consommation, renouvelable), les loyers persistants si vous gardez votre logement actuel, les pensions alimentaires versées ou reçues, et les charges fixes importantes comme l'assurance et l'électricité (avec modération).
Charges non prises en compte
Les charges non prises en compte sont les charges courantes comme les courses, l'essence et les loisirs, les charges variables comme les vêtements et sorties, et l'épargne même si vous épargnez beaucoup.
L'apport personnel
Importance de l'apport
L'apport personnel réduit le montant emprunté et donc les risques pour la banque, améliore les conditions avec un taux d'intérêt plus favorable, couvre les frais comme le notaire, la garantie et l'assurance, et donne de la marge pour les imprévus.
Montant recommandé
Le montant minimum recommandé est de 10% du prix d'achat, avec un apport idéal de 20% pour de meilleures conditions. Le maximum dépend de vos moyens sans vous mettre en difficulté.
Sources d'apport
Les sources d'apport peuvent être l'épargne personnelle (Livret A, assurance-vie), la vente de biens (voiture, mobilier, placements), l'aide familiale (don, prêt familial) ou l'épargne salariale (PEE, PERCO).
La durée du prêt
Durée recommandée
Une durée de 20 ans offre un bon compromis entre mensualités et coût. Une durée de 25 ans convient si vous êtes jeune et que les taux sont bas, tandis qu'une durée de 15 ans est possible si vous pouvez assumer des mensualités plus élevées. La durée maximum autorisée est de 30 ans mais avec un coût élevé.
Facteurs à considérer
Plusieurs facteurs influencent le choix de la durée : votre âge (plus vous êtes jeune, plus vous pouvez emprunter longtemps), vos revenus (plus ils sont élevés, plus vous pouvez raccourcir la durée), le taux d'intérêt (plus il est bas, plus la durée peut être longue) et votre projet (résidence principale vs investissement).
Le taux d'intérêt
Composition du taux
Le taux se compose du taux nominal qui est le taux de base du crédit, du taux d'assurance pour l'assurance emprunteur (0,3% à 0,8%), et du taux effectif global (TEG) qui est le taux réel incluant tous les frais.
Facteurs influençant le taux
Plusieurs facteurs influencent le taux : votre profil (âge, profession, revenus), le montant (plus l'emprunt est important, meilleur le taux), la durée (plus la durée est courte, meilleur le taux), l'apport (plus l'apport est important, meilleur le taux) et la garantie (hypothèque, caution, etc.).
Conseils pour un dossier solide
Avant la demande
Avant de faire votre demande, préparez vos documents (justificatifs de revenus, charges, épargne), nettoyez votre situation en remboursant les crédits à la consommation, optimisez votre épargne pour constituer un apport conséquent, et comparez les offres de plusieurs banques et courtiers.
Pendant la négociation
Pendant la négociation, négociez le taux en demandant plusieurs devis, optimisez l'assurance en comparant les tarifs, négociez les frais (frais de dossier, garantie), et demandez des délais pour réfléchir et comparer.
Après l'acceptation
Après l'acceptation, respectez les délais (signature, versement de l'apport), maintenez votre situation en ne prenant pas de nouveaux crédits, préparez l'achat (visites, compromis, acte), et anticipez les frais (notaire, déménagement, travaux).